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「海洋之神开户网址登录」证监会住建部牵手 中国楼市要迎来惊天一变?(解读)

2020-01-09 14:24:52 阅读:2987
重磅解读 | 证监会住建部牵手,中国楼市要迎来惊天一变?证监会牵手住建部啦,而且这很可能对中国楼市产生深远影响。在这方面,在雄安REITs试点工作有望率先开展。

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海洋之神开户网址登录,重磅解读 | 证监会住建部牵手,中国楼市要迎来惊天一变?

太突然了!证监会牵手住建部啦,而且这很可能对中国楼市产生深远影响。

这意味着住房租赁将插上“资本翅膀”,将租购并举的住房制度落到实处。如果顺利的话,就能真正打破“商品房一统天下的大格局”。某种程度上可以说,此举也是房地产长效机制的重要一环。 

先划重点

目的:

中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上,联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)。推进住房租赁资产证券化,将有助于盘活住房租赁存量资产,提高资金使用效率,促进住房租赁市场发展。

基本条件:

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括:物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

优先城市:

《通知》明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

重点领域:

重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

工作程序:

《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求,开展资产证券化,明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序,并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化,建立绿色通道,提高工作效率。

监督管理:

《通知》明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。在建立健全业务合规、风控与管理体系,建立健全自律监管体系,合理评估住房租赁资产价值,强化中介机构和发起人责任等方面,提出了要求。

营造政策环境:

《通知》提出要营造良好政策环境,培育多元化的投资主体,鼓励专业化机构化的建设或运营机构,建立健全监管协作机制,支持开展住房租赁资产证券化。

听听专家学者们都怎么看

易居研究院智库中心研究总监严跃进:

一个完美的租赁市场和制度中,信用租房、租售同权和住房租金证券化三大环节必不可少。《通知》的出台,说明相关政策都在推进之中,且已经指明方向。

从市场的角度来看,将物业正常运营且产生持续、稳定的现金流证券化,让各类投资者分散投资风险和收益,一定是有积极作用。

例如,北京首个企业自持租赁住房项目——万科“翡翠书院”进入展示期,租金水平以及一次性支付方式(需支付租金180万元)等引发热议。业内人士认为,未来需及时跟进土地、税收、金融等配套政策。而《通知》的出台,恰恰给了企业一种手段,使得他们可以长期投资住宅租赁项目。

中房数据研究院院长陈晟:

所谓“住房租赁资产证券化”,如果狭义地理解,在业内都认为是不动产信托投资基金(REITs)。广义上来看,则还有更多的金融创新空间和产品。

这次《通知》明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

北大光华管理学院专家:

不动产信托投资基金(REITs)在中国大有可为。REITs是资本市场大类资产,中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元,其创设过程可带来新的税源。

链家研究院2017年发布的《租赁崛起》报告也显示,到2025年,中国住房租赁市场规模(租金总额)将由2016年的1.1万亿元跃升至3万亿元,租赁人口将达2.3亿人,到2030年将超过4万亿元。

不久前,刚刚发布的《河北雄安新区规划纲要》也有类似说法,这就意味着中国房地产调控的长效机制正在形成。

雄安新区规划纲要提出,“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持保障基本、兼顾差异、满足多层次个性化需求,建立多元化住房供应体系。坚持市场主导、政府引导,形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力基本适应的住房供应格局。完善多层次住房供给政策和市场调控体制,严控房地产开发,建立严禁投机的长效机制。探索房地产金融产品创新。”

其中的所谓“探索房地产金融产品创新”,就意味着如房地产信托投资基金(REITs)可在雄安试行。

雄安新区绝对不会“以房地产业立区”,而且还将打破很多地方土地财政路径依赖的模式,探索未来城市发展的新路径。我认为雄安新区将试行以公租房、廉租房为主的建设模式。并且,在租赁公寓方面,探索中国的房地产金融产品创新。在这方面,在雄安REITs试点工作有望率先开展。

值得一提的是,央行石家庄中心支行长陈建华此前建议,参考国际成熟经验,完善有关配套政策,支持REITs试点工作在雄安开展。

延伸阅读

北大光华课题组:

驱动4万亿中国REITs市场

需要税收优惠政策驱动

记者 于祥明

北大光华REITs课题组一份报告测算,中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

报告认为,REITs对我国租赁住房市场的发展,建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度有重要意义。但是,我国现行的税收制度下,不动产的交易和经营税负较重,客观上制约了REITs的收益率。为此,报告建议给予一定的优惠政策驱动中国的REITs,尤其是租赁住房REITs在中国的规模化发展。

报告说,REITs提供不动产市场发展所需的长期资金,是市场的重要供应主体,在助力租赁住房企业持续健康发展,落实租售并举战略,增加资本市场投资品种等方面,具有重要意义。从国外的发展经验看,税收优惠和基于税收的金融创新是REITs发展的驱动力,而国内在租金收益率低的情况下,REITs面临的税务问题更为突出。

“我们经分析后认为,REITs在设立和持续经营环节均有较高的税务负担,使得发起人的动力不足,投资者的收益率不高,有必要予以解决。REITs的设立过程可以产生大量的税收增量,这些增加的税收在不设立REITs的情况下通常不会即时产生,因而为制订优惠政策提供了空间。该类税收优惠一般不会改变资产的计税基础,从而在未来发生出售等应税行为时,不引起税收的减少和流失。另外REITs有助于提升不动产投资市场的活跃度,优化投资市场结构,从而在一定程度上起到开拓税源和增加税收的效果,具有积极作用。”报告建议,参考国际惯例,遵循税收中性原则,对设立、运营和退出等各环节的税负给予优惠待遇,推动REITs发展。

另外,报告分析认为,REITs是资本市场大类资产,其创设过程可带来新的税源。

目前,我国房地产市场已进入存量时代。据统计,房地产总体价值245万亿元,其中住宅类约180万亿元,商业地产类约50万亿元。对于相当一部分存量资产而言,持有人并没有出售的意愿,因此并不会触发销售或转让等应税行为。

但是,“据了解,该类持有人中有相当一部分对于资产证券化尤其是REITs是有意愿的,并愿意适度承担税收成本。而设立REITs的过程会导致一些应税行为的发生,从而增加税收。中国REITs的前景广阔,如若推行REITs,预测REITs市值将达到4万亿元至12万亿元,其设立过程将催生大量的应税行为,增加的税收金额也将是巨大的。”报告说。(中国证券网2月8日稿件)


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